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房地产交易“营改增”到底改了什么?

2016-05-21 来源:
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全面推进“营改增”试点半月,“降税减负”效应不断发酵。在二手房交易方面,该项改革让交易涉及的多项税收都所有降低;且实际办税地点和流程并未发生变化,方便于买卖双方进行缴税;同时,二手房交易所开具的增值税发票并无延迟,在缴纳税款且审核通过的情况下,当场就可获得。


  房地产交易“营改增”到底改了什么?


  中国“营改增”税制改革的初步试点还要追溯到2011年,经过五年多的实践,自今年5月起全面落实,而“营业税”也正式退出历史舞台。


  “对于二手房交易来说,目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后,则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说,增值税的一个最大利好就是其为价外税,通俗地说,此类税收的计税依据是不含税价格。防范重复征税、降低税负,正是政府此次税费改革的要点。


  需要特别说明的是,营业税是价内税,即过去100万元房价是含税价;而增值税是价外税,要按照不含税价来征税,所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格,再计算缴纳增值税。


  在税制变化的同时,原有对非一线城市的营业税优惠政策,依然可以平移过度到增值税征收过程中。


  根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。


 ? 二手房交易契税、个税等税负受益降低


  “营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大,整体税负只减不增。”对于二手房交易来说,目前动静比较大的就是营业税和契税;而营改增政策后,则会体现为增值税和契税。


全自动抢红包王永久免费软件 如果是交易满两年的房屋,不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型,对于营业税而言,计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以,如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算,2年内房价约为114万元,那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式,则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。


  “如果是交易未满两年的普通住宅,则要征收全额。”营改增之前,征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%;换成增值税的计算方式后,就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例,可以比之前少缴税2400元。


  “相应地,尽管5%的税率不变,但应税收入降低,契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。

  谈及契税的变化,目前全国100万元的房屋,面积基本上在90-144平方米的范围内,按照1.5%的契税进行计算,则契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策,则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。


  “虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方,契税是对买房征收,但就市场上的实际情况来看,这部分税负还是要转嫁到买方身上的。


  事实上,无论从前期测算还是从目前实际办理情况看,在营改增之后,纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。


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